Crédits immobiliers en baisse et critères du HCSF : de l’espoir pour les familles cherchant à acheter ?

Jusqu’ici, les familles qui souhaitaient acheter un logement devaient faire face à de nombreux défis, en raison des critères stricts du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Ce sont ces difficultés qui ont causé une baisse du nombre de prêts immobiliers accordés par les banques. Mais tout ceci est peut-être du passé, car les français vont peut-être recevoir un coup de pouce du gouvernement.

Les conséquences de la diminution des prêts immobiliers pour les familles cherchant à acheter

Les familles cherchant à acheter un logement pourraient bientôt bénéficier d'une bonne nouvelle. En effet, le gouvernement réagit à la diminution du nombre de prêts immobiliers. Selon les dernières données de la Banque de France, il y a eu une baisse de 32 % en février sur un an, sans tenir compte des renégociations.

Pour résoudre ce problème, le ministère de l’Economie et des Finances envisage d'assouplir les conditions d'accès aux crédits immobiliers. Cette information provient du journal Les Echos et a été confirmée par l'AFP le mardi 4 avril.

Le ministre de l'Economie, Bruno Le Maire, a demandé que des évaluations soient effectuées en collaboration avec la Banque de France, le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) ainsi que tous les acteurs concernés. Cette annonce intervient après une réunion avec la Fédération bancaire française et un mois après que le HCSF a jugé les règles actuelles satisfaisantes.

Comparaison des conditions de financement entre la France et la zone euro

En février 2023, les crédits accordés aux particuliers s'élèvent à 1 513 milliards d'euros, soit une augmentation de 4,6% en un an. Le système de prêt immobilier à taux fixe en France, qui représente 96% des prêts accordés en février, protège les emprunteurs contre la hausse des taux d'intérêt.

Les ménages français profitent de conditions de financement plus avantageuses pour leurs projets immobiliers, avec un taux moyen de 2,35% en février, comparé à la moyenne de 3,24% dans la zone euro.

Depuis décembre 2021, l'augmentation des taux d'intérêt en France est plus lente (+125 points de base) que dans des pays comme l'Allemagne (+244 points de base, à 3,76%) ou l'Italie (+239 points de base, à 3,79%).

Dans ce contexte, la croissance annuelle des crédits immobiliers en France tend à se stabiliser (+4,8% en février, après +5,1% en janvier et +5,3% en décembre), mais reste supérieure à celle de la zone euro (+3,7%).

En février, la production mensuelle de nouveaux crédits immobiliers a légèrement diminué pour atteindre 14,6 milliards d'euros, un niveau similaire à celui de fin 2017. 

Les crédits immobiliers représentent 1 283 milliards d'euros, tandis que les crédits à la consommation s'élèvent à 201 milliards d'euros (+4,0% en un an). Ainsi, le montant total des crédits accordés aux particuliers s'élève à 1 513 milliards d'euros à fin février (+4,6% sur un an).

Les critères du HCSF pour l'octroi de crédits immobiliers en France

Depuis le 1er janvier 2022, les banques françaises doivent suivre les règles établies par le HCSF pour accorder un prêt immobilier. Ces règles incluent un taux d'effort maximal de 35%, qui représente le rapport entre les dépenses liées au logement et les revenus, ainsi qu'une durée d'endettement maximale de 27 ans pour certaines situations, comme des travaux avant l'emménagement.

Les banques peuvent toutefois accorder des crédits ne respectant pas ces critères pour 20% de leurs prêts, à condition que ces exceptions concernent principalement l'achat d'une résidence principale et soutiennent, dans un tiers des cas, les primo-accédants. 

Actuellement, cette "marge de flexibilité" n'est utilisée qu'à 14,5%, selon la Banque de France, qui rappelle que le crédit immobilier en France est le plus abondant et le moins cher d'Europe.

Si des modifications de ces règles devaient être annoncées, elles le seraient lors de la prochaine réunion du HCSF en juin.

L'accélération des hausses de taux d'intérêt pour les crédits immobiliers en 2023

La hausse du taux moyen d'intérêt pour les crédits immobiliers a été plus rapide en janvier, comparée à celles d'octobre 2022 et de juillet 2022. Cette augmentation s'est poursuivie en février avec une hausse de 21 points de base, reflétant l'ajustement du taux d'usure de janvier.

Les augmentations observées au début de l'année 2023 sont nettement plus rapides qu'auparavant, avec une moyenne de 11 points de base en 2022, suivie de 26 points de base en janvier et de 21 points de base en février.

Cependant, la rentabilité des nouveaux crédits ne s'est pas améliorée. Les deux dernières augmentations du taux de refinancement de la BCE, qui sont passées à 2,5 % en décembre 2022 et à 3,0 % le 8 février, ont largement contribué à réduire la marge des banques. 

La production de nouveaux crédits, dont la dynamique a été affaiblie en 2022 en raison de la baisse de la demande et de la contraction de l'offre, n'a pas réussi à rebondir. Après une légère amélioration en janvier, la production a repris sa tendance à la baisse en février, malgré la mensualisation du taux d'usure.

Concernant les prêts sur 25 ans, les taux dépassent 3,0 % pour les trois quarts des emprunteurs, pouvant même atteindre jusqu'à 3,50 %. Pour les prêts sur 20 ans, la barre des 3,0 % est également franchie pour la moitié des emprunteurs.